Gayrimenkul Hukuku

Tapu kütüğünde yapılan işlemlerin kendisinden beklenen sonucu meydana getirebilmesi için öncelikle işlemin dayandığı hukuki sebebin bulunması ve bunun da geçerli olması gereklidir. Diğer bir deyişle kütüğün ve sicilin dayandığı belgenin hukuka uygun olmaması halinde tapu kütüğündeki hakkın geçerli olduğu düşünülemez.
TMK 1024. maddesine göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz tescildir demektedir.

Tescilin yolsuzluğu, tescilin kurucu unsurlarındaki veya hukuki sebeplerindeki bir sakatlık dolayısı ile tescilin yapıldığı anda olabileceği gibi, sonradan hakta yapılan değişiklikle de ortaya çıkabilir.

Yolsuz tescile bağlı olarak konulan ayni haklar ve şerhlerde yolsuz şerh niteliğindedir. Yolsuz tescil sahibinin tapu kaydına konulan haciz ve ipoteklerin de aynı şekilde esas mülkiyet hakkının yolsuzluğunun tespiti ile hükümsüz kalacağı aşikardır.

Yolsuz tescil, tescile güvenerek alım yapan üçüncü şahsın hakkını koruduğundan, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının ortadan kalkmasına neden olmaktadır.

Tapu sicil işlemleri yapılırken gerek memur işlemlerinden kaynaklanan hata sebebi ile gerekse hukuki sebebe dayalı olmayan tescil işlemleri nedeni ile yolsuz tescil edilen taşınmazın, TMK 1023. maddesine göre tapu sicil kaydına güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü şahıslara geçmesi durumunda, gerçek hak sahibinin hakkını kaybetmesi ve zarara uğraması söz konusu olacaktır.

Bu nedenledir ki, yolsuz tescilin düzeltilmesi gerekmektedir. Hukukumuzda tapu sicilindeki kayıtların mahkeme kararları ile düzeltilmesi mümkündür. Bunun yanı sıra tapudaki ilgililer, yolsuz tescil sahibi ile gerçek hak sahiplerinin bir araya gelerek yolsuz tescili düzeltme imkanları mevcuttur. Bunun dışında tapu sicil memurları basit yazım hatalarını ya da gerçek belgeye uymayan hataları düzeltebilirler.

Yolsuz tescilin düzeltilmesi mahkeme yolu ile yapıldığında gayrimenkulün bulunduğu mahal mahkemesinde dava açılma zorunluluğu mevcuttur. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereklidir.

Tapuya yolsuz tescil edilen ve gerçeği yansıtmayan tapu kayıtları iptale tabidir. Kötü niyetli tesciller zaman aşımına uğramamasına rağmen, iyi niyetli tescillerin TMK 712 ve 713 uyarınca zamanaşımına uğrama ihtimali vardır.

Yolsuz tescil nedeni ile açılacak tespit ve tescil davalarını tespit ve inşai dava olarak adlandırabiliriz. Bu davalarda yolsuz tescil öncelikle tespit edilmelidir. Bu davanın tespit kısmı yapıldıktan sonra mülkiyeti el değiştiren kararda inşai dava olarak adlandırılmaktadır. Bu kısımda mahkeme kararı ile mülkiyet ya da ayni haklar davalıdan alınarak davacıya geçmektedir.

Diğer bir konuda yolsuz tescil nedeni ile tapu iptal ve tescil davalarında dava ile birlikte İhtiyati Tedbir talep edilmelidir. Zira tapuya güven esas olduğundan iyi niyetli olarak tapu kaydına güvenerek mal edinen 3. kişilerin hakkının korunması gerekecektir. Bunu önlemenin tek yolu ise dava ile birlikte 3. Şahıslara devir ve temlikin önlenmesi için tedbir talebidir.

Yolsuz tescil davaları devam ederken davacı mülkiyet hakkına dayalı olan diğer haklarından faydalanamazlar. Örneğin gerçekte hak sahibi olmasına rağmen gayrimenkulden kiralama, müdahalenin meni gibi haklarından faydalanamayacaktır.

İnançlı işlem sözleşmelerini, inananın bir hakkını belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirmeyi, inanılanında inananın emir ve talimatlarına göre kullanıp amaç gerçekleşince veya süre dolunca hakkı tekrar devretmeyi yüklendiği sözleşmeler olarak tanımlayabiliriz.

Bu sözleşme ile inanan, bir mülkiyet ya da alacak hakkını inanılana mutemet kişiye devretmekte, borçlandırıcı bir sözleşme ile de devralan inanılan kişinin hak ve yetkilerini sınırlandırmaktadır. İnanılan kişide amaç gerçekleşince ve süre dolunca tekrar hakkını inanana iade etmeyi yüklenmektedir.

İnançlı işlemler, malvarlığını gizlemek amacı ile yapılabilir. Gerçek hak sahibi çeşitli gayelerle, en önemlisi icradan mal kaçırma, evlilik birliğinin kötü gittiği durumlarda boşanma halinde eşin pay almasına engel olma durumlarında bu yola başvurulmaktadır.

Diğer bir başvurma nedeni teminat olması amacı ile yapılan inançlı işlemlerdir. Bu durum da para ihtiyacı olan kişilerin para sahiplerinden para almak amacı ile kendisine ait olan gayrimenkulünü borç bitene kadar alacaklıya vermesi hali olarak karşımıza çıkmaktadır. Ya da kredi çekme yeterliliğini kaybetmiş kişilerin kendi dairesini güvendiği kişiye kredili olarak satımı örnek gösterilebilir. Bu durumda bankadan alınan kredi gayrimenkulün satıcısı tarafından ödenmeye devam etmekte, borç bankaya bittiğinde gayrimenkul tekrardan satıcıya iade edileceğine dair sözleşme yapılmaktadır.

Bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerekir. Zira taraflar arasında inanç işlemi ancak yazılı delille ispatlanabilecektir.

İnançlı işlem sözleşmeleri, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hakkı tekrar devretmeyi yüklenilen sözleşmeler olduğundan, inanılanın sözleşme gereği yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde işlemler dava konusu olmaktadır.

İnançlı işlem sözleşme gereği iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. İnanan sözleşme gereği yapması gerekenleri yapması halinde, inanılandan sözleşmenin gereğini ifa etmesini isteyebilir. Teminat amacı ile gayrimenkulünü inanılana devreden kişi borcun bitiminde artık gayrimenkulünü kendisi adına tescil edilmesini isteme hakkına sahiptir. Ya da bazı işlemler için gizlemek amacı ile gayrimenkulünü inanılana veren kişi bu süre sonunda ya da tehlikenin geçmesi ile gayrimenkulünü istemesi gibi.

İnançlı işlemler, mutlaka yazılı delille ispatlanmalıdır. Zira taraflar arasındaki bu karmaşık ilişkinin başkaca ispatlanma şeklide yoktur. Nitekim Yargıtay İçtihadı birleştirme kurulunun 1953/8 Esas ve 1953/8 Karar sayılı ilamında yazılı ispat kuralı benimsenmiştir.

İnanç sözleşmeleri kanunlarımızda açıkça düzenlenmediğinden zamanaşımı genel olarak Borçlar Kanunu’nda yer alan sözleşmelerde uygulanan zamanaşımına dayandırılmaktadır. Bu tip davalar genel zamanaşımı kuralı gereği 10 yıllık süre içerisinde açılmalıdır.

Kelime olarak muvazaa, iki tarafın gerçek maksatlarını gizleyerek, rızalarının olmadığı bir akdi üçüncü şahıslara karşı mevcutmuş gibi göstermek için muvafakat beyan etmeleridir. Muvazaanın tek amacı vardır üçüncü kişileri aldatmak.

Muvazaanın unsurlarına gelince, görünüşte bir sözleşme olması ve bu sözleşmeden ayrı gizli bir sözleşme olması lazımdır. Görünürdeki sözleşmenin üçüncü kişileri aldatmak için yapılmış olduğu kabul edilir.

Mutlak muvazaa, nispi muvazaa, sözleşmede muvazaa, sözleşmenin koşullarında muvazaa, tarafların şahsında muvazaa gibi çeşitleri bulunmaktadır

Muvazaalı işlemlerde görünürdeki sözleşme geçersizdir. Bu hususta kanun hükmü olmasa da mahkeme içtihatları ve doktrin tarafından kabul edilen sonuç budur. Bunun sebebi ise görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı içindir. Bu geçersizliğin sonucu olarak, taraflar arasında alacak ve borç doğmaz, her zaman iddia edilebilir, her zaman ispat edilebilir, mahkeme tarafından resen dikkate alınabilir, tarafların sonradan verdikleri icazetle geçerli hale gelmez, muvazaanın tarafı bu işlemin muvazaa olduğuna değinemez.

Muvazaa da yapılan gizli sözleşmenin geçerliliği ise, sözleşme konusunun şekle bağlı olup olmamasına göre geçerli ya da geçersiz olarak adlandırılmaktadır. Eğer gizli sözleşme konusu şekle bağlı ise gizli sözleşmede geçersizdir.

Taraflar arasındaki muvazaa iddiaları mutlaka yazılı delille ispatlanmalıdır. Ancak 3. kişiler tarafından açılacak muvazaa davaları her türlü delille ispatlanabilir. Zira gizli sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişilerin bu sözleşmeye ulaşmaları imkansızdır.

Kişilerin açtıkları muvazaa davalarına örnek olarak verebileceğimiz davalara gelince, şufa davasına engel olmak için satışın bağış gibi gösterilmesi, şufa hakkını ortadan kaldırmak için bedelin yüksek gösterilmesi, kiracıyı tahliye etmek için mülkiyetin el değişimi, alacaklıdan mal kaçırmak amacı ile malın muvazaalı olarak devri, murisin mirasçılardan mal kaçırmak amacı ile yaptığı satımlar, satışı vaat edilen gayrimenkulün vaadi etkisizleştirmek için başkasına yaptığı satışlar, borç ilişkisi olmadığı halde borç yaratılması gibi örnekleri sıralayabiliriz.

Muvazaa davaları mutlak butlanla batıl olduğundan her zaman açılabilirler. Zira işlem yok hükmündedir.

Namı müstear olarak, kendi adını gizleyerek bir başkası adına fakat kendi namına kazandırmada bulunan kişinin, bu hakkını alamaması durumunda açacağı davalardır.

Muvazaada, inançlı işlem sözleşmelerinde olduğu gibi namı müstear davalarına dayalı davaların mutlaka ispat açısından yazılı bir sözleşmeye dayanma zorunluluğu vardır. Bu zorunluluk sadece taraflar arasındaki davalar açısından geçerlidir. Üçüncü şahısların açacağı davaların her türlü delille ispat edilmesi olanağı mevcuttur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1945/20 Esas 1947/6 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere taraflar arasında adi yazılı belge dahi ispata yeterlidir.

Hukukumuzda yer alan resmi belgelere dayalı tasarruf işlemlerinin aynı derecede yazılı belge ile ispatlanabileceği kuralı, bu tip davalarda uygulama olanağı bulamamaktadır. Zira dava konusunun gizleme ve açıklığa kavuşmaması önemine binaen taraflar arasında yapılacak yazılı protokolle ispatlanabilir.

Bir kişinin kanunla yasaklanan bir sonucu elde edebilmesi için başvurduğu yoldur. Kanunen yasaklanan bir konunun yasaklı olmayan başka bir yoldan elde edilmesi şeklidir. Yani burada yasaklı olan bir yol yerine yasaklı olmayan başka bir yol tercih edilmektedir.

Kanuna karşı hile yapmak isteyen kişi olayın şeklini değiştirmekle gayesine ulaşabilir. İntikal harcını ödemek istemeyen kişinin taşınmazı şirkete sermaye göstermesi ve şirket hissesini devir gibi örnekler çoğaltılabilir.

Kanuna karşı hile olarak adlandırılan yolun hukuki olması nedeni ile işlemde bir geçersizlik bulunmamaktadır. Kanuna karşı hile her türlü delille ispatlanabilir.

Borçluların alacaklıların alacağına ulaşmasına engel olmak için, mallarını hacizden önce 3. şahıslara satış gibi gösterdiği durumlarda uygulanan davalardır. Bu durumda borçlu alacaklılarının alacağına kavuşmasına engel olmak amacı ile mamelekindeki mülkleri üçüncü şahıslara muvazaalı olarak devretmektedir.

Bu davalarda iptal isteyen alacağına kavuşamayan alacaklı taraftır. Davanın davalıları ise, mamelekini eksilten ya da devreden borçlu ile bu ilişkide gayrimenkulü elinde bulunduran kişi ya da kurumlardır.

Bu davaların açılması için öncelikle borçlu aleyhine icra takibinin yapılması gerekmektedir. Yapılan icra takibinden paranın tahsil edilememesi ya da tahsil edilememe tehlikesinin olması gerekmektedir. Yani aciz vesikasına bağlanacak alacak olması gerekir. Dava açılırken aciz vesikasının alınması gerekmese de davanın devamında bu belgenin varlığı aranır.

İptal davasının konusunu borçlunun mal varlığını azaltıcı işlemlerin tamamı oluşturabilir. İptal davası sonunda, iptal edilen tapu ya da araç mülkiyeti sanki borçlunun mamelekindeymiş gibi işlem görür.

İpotek, alacak hakkını güvence altına alan ayni bir teminat teşkil eder. Bu yönüyle taşınmazın değerine yönelik sınırlı bir ayni haktır. Alacaklı ipotekle güvence altına alınan borcun ödenmemesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapma ve parasını alma hakkına sahiptir. Bu yönü ile ipotek, alacağı garanti altına alma işlemi olup, başlı başına alacağın varlığının ispatı değildir.

İpotek kural olarak resmi tapu memuru huzurunda resmi senetle yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu kuralın kanundan doğan bazı istisnaları da vardır. Bu istisnalar kanuni ipotek diye adlandırılmaktadır.

İpotek sınırlı ayni hak olması sebebi ile zaman aşımına uğramaz. Tapu kütüğünde sınırlı ayni haklar sütununa yazılır. Aleniyeti mevcuttur.

İpotek kişisel alacağı güvence altına almak amacı ile yapıldığından, kişisel alacak hakkının varlığı şarttır. Kişisel alacak hakkının geçersizliği, kişisel alacak hakkının ödenmesi durumlarında ipoteğin de sona ereceği kesindir.

İpoteğin parasal değerinin gösterilmesi zorunluluğu mevcuttur. Para kural olarak Türk parası olmak zorundadır. Finans kuruluşları ve yabancı şirketlerin döviz cinsinden ipotek etme hakları saklıdır.

İpotek tescil ile doğduğu gibi yine tapudan terkin işlemi ile sona ermektedir. İpoteğin mutlaka borçlunun mal varlığında kurulması zorunlu değildir. Borca kefil olan ya da taahhüt altına giren 3. şahısların mal varlığında da kurulabilir.

İpotek üst sınır ipoteği şeklinde kurulabileceği gibi, ana para ipoteği şeklinde de kurulabilir. İpotekte derece sistemi hakimdir.

Kanundan doğan ipotekler ise, resmi memur huzurunda yapılmadan da geçerlidir. Buna ilişkin kanuni ipoteklere, vakıflar kanunundan doğan vakıf taviz bedelleri, bataklığı kurutarak tarla açanların, satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcının, elbirliği mülkiyetinde taşınmaza paydaşlardan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, bir taşınma üzerinde yapılan yapı veya diğer işlemlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik ve yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar, üst hakkı sahibini ipotek hakkı, arazi sahibini üst hakkı sahibine karşı ipotek hakkı, ölünceye kadar bakma akdinde bakım alacaklısının ipotek hakkı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinden doğan ortak giderlere teminat olarak kanuni ipotek hakları mevcuttur.

Kanuni ipotekler, kural olarak ilgilisinin talebi ile mahkemece kurulabilen ipoteklerdendir.

Alacağın sona ermesi halinde, rehin hakkı da sona erer. Alacağın sona erdiği halde ipotek terkin edilmezse, mahkeme kararı ile alacağın ödendiği ispat edilerek ipoteğin fekki davası açılabilir.

Bunun yanında alacaklının alacağını kanuni müddet içerisinde ya da zamanı geçtiği halde almaz ise, bu durumda ipotek borçlusu kendi borcunu icra müdürlüğünden hesap ettirerek alacaklıya bu konuda icradan paranın alınması konusunda muhtıra gönderilmesini sağlayarak İcra Mahkemesi Kararı ile ipoteği fek etme hakkına sahiptir.

İpoteğin kurulmasından kaynaklanan irade fesatlıkları, yetkisiz kişin koydurduğu ipotekler ve sebebi olmayan ipotekler yolsuz ipotek tescilleri olup, yolsuz tescil hükümlerine göre kaldırılması gereklidir.

Devletin sorumluluğuna gidilebilmesi için öncelikle yolsuz tescilin olması gerekir. Yolsuz tescil nedeni ile tapu sahibinin aleyhine bir zararın meydana gelmesi lazımdır. Ayrıca zarar ile yolsuz tescil arasında illiyet bağının olması gerekir. Yani zararın yolsuz tescilden kaynaklanması gerekir.

Tapuda yolsuz tescil nedeni ile mülkiyet hakkını kaybeden ya da tapu kütüğüne yazılı olan ipotek, intifa, sükna, haciz gibi şahsi hak doğuran kayıt sahipleri, yolsuz tescilin ya da terkinin tespiti ile oluşan zararın maliye hazinesinden tahsilini dava edebilirler.

Öncelikle yolsuz tescilin iptali davası açılması gereklidir. Zira yolsuz tescil olgusu ispat olunmadan hazinenin sorumluluğuna gidilemeyecektir. Bu dava iyi niyetli olmayan tapu sahibine karşı kazanıldığı durumda yine hazineye gidilemeyecektir.

Bu davaların ayrı ayrı açılması gerekmez. Aynı dava içerisinde yolsuz tescilin kötü niyetli kişilerden iptal edilerek hak sahibi adına tescili ile birlikte terditli olarak iptal edilmesi halinde hazine ve ilgililerden tapu değerinin tahsili de tazminat olarak talep edilebilir.

Hazinenin sorumluluğuna ilişkin davanın, zararın öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl her halde 10 yıl içerisinde açılması gerekir. Tapu sahibinin zararı iptal davasının reddedilmesi ile kesinleşeceğinden, zaman aşımı süresi bu tarihten başlayacaktır.

Tapulu gayrimenkullerde hazinenin açacağı davalarla bazı durumlarda mülkiyet hakkı ortadan kalkmaktadır.

Oysaki tapu sicili oluşturulmasında ve bu sicilin sağlıklı tutulmasında hazinenin sorumluluğu vardır. Ayrıca Anayasa’da mülkiyet hakkının korunacağına dair hükümler mevcuttur. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde de mülkiyet hakkının kutsallığından bahsedilmektedir.

Kıyılar, orman ve dağlar hazinenin mülkiyetindedir. Kıyı kenar çizgisinde tapulaması yapılmış olan ve tapu kaydına güvenerek buraları alan kişilerin tapuları kanuna dayalı olarak hazinenin açtığı davalar ile iptal edilmektedir.

Tapu sahibi bu durumda hazinenin sorumluluğuna giderek tapunun gerçek değeri üzerinden tazminat davası açma hakkına sahiptir.

Kullanıma ve zilyetliğe dayalı olarak açılacak dava ile mülkiyetin kendi üzerine geçirilme işlemine zamanaşımı ile iktisap denir. Buna ilişkin davalara zamanaşımı nedenine bağlı tapu iptali ve tescili davası denir.

Tapu kütüğüne, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın malik olarak yazılan kişi, tapu üzerindeki zilyetliği fasılasız ve nizasız on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse onun bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Bu tip kazanıma olağan zamanaşımı denir.

Olağanüstü kazanım yolu ile tapu iptali davalarında ise, tapu kütüğünde kaydı olmayan bir gayrimenkule 20 yıl aralıksız ve fasılasız malik sıfatı ile zilyet bulunanlar ile aynı koşullarda sahibi tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş mirasçılarına ulaşılamayan ve kim olduğu da bilinmeyen kişilere karşı dava açarak gayrimenkulün kendi adına tescilini dava edebilir.

Bu davalarda davalı hazine, ilgili kamu kuruluşları ile malik gözüken kişilerin mirasçılarına karşı açılırlar.

Bu davanın gazetede ilan edilmesi gereklidir. Bu ilanda gayrimenkulün özellikleri yazar ve ilgililerin mahkemeye müracaatı istenir.

Bu dava ile davalılar da ayrı bir davaya gerek kalmaksızın gayrimenkulün adlarına tescilini talep ve dava edebilirler.

Anayasa Mahkemesi TMK 713/2’de geçen ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş ibaresini 2012 yılında iptal ettiğinden, bu davalarda artık sahibi anlaşılamayanlar yönünden hükmü devam etmektedir. Aynı zamanda malik hanesi boş olan gayrimenkuller yönünden devam etmektedir.

Şufa hakkı, paylı mülkiyette paydaşların paylarını diğer paydaşa teklif etmeden başkasına satamaması kuralına dayanan bir haktır.

Bu hak kullanım şekli olarak hissedarın diğerlerine haber vermeden hissesini satması halinde kullanılabilir. Ve dava yolu ile dermeyan edilebilir.

Şufa hakkı; cebri icra satışlarında, önalım hakkının resmi memur önünde feragat edilip tapuya şerh verilmesiyle, yapılacak satışa paydaşlarca verilecek yazılı olurla ya da alıcı ve satıcının diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirim yaptığı durumlarda üç ay içinde ve her halde 2 yıl geçmekle düşer.

Şufa davalarında tapuda gösterilen bedelin paydaş tarafından mahkeme kararı ile ödenerek davacıya geçmesine dair karar oluşturulur. Şufa hakkı mahkemeye başvurularak kullanılabilen bir haktır.

Uygulamada hisseli gayrimenkul alımlarında satış değeri ile tapuda gösterilen değerin az olması çok adaletsiz durumlara neden olmaktadır. Bu açıdan bu tip satışlarda tapuda gösterilen değer önem arz etmektedir. Tapuda olduğundan yüksek değer göstermenin de hukuken bir faydasının olmadığı bilirkişi raporu ile ortaya çıkmaktadır.

Şufa hakkı, sözleşmeyle de kararlaştırılabilir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapuda şerh edilmesi zorunludur. Tapuya şerh edilen şufa hakları her malike karşı ileri sürülebilir.

Bir taşınmaz lehine, başka bir taşınmaz üzerine konulan bir yük olup, yüklü taşınmazın mülkiyet haklarından bazılarını kullanma yetkisinden kaçınmak ve yararlanan taşınmaz malikinin bu hakları kullanmasına katlanmayı ifade eder.

İrtifak hakları tapu siciline tescil ile doğar. Ve tescilin genel ilkeleri doğrultusunda tapu kayıt ve terkin işlemleri genel hükümlerdeki gibidir.

İrtifak hakkı resmi memur huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz. Tarafların karşılıklı beyanı ile terk edilir.

İrtifak hakkı yükümlüsü, artık irtifak hakkının bir geçerliliği ya da faydası kalmadığını kanıtlamak sureti ile mahkemeden kaldırılmasını talep ve dava edebilir.

İrtifak hakkı sahibi, irtifak borçlusunun gayrimenkulüne mümkün olan en az zararla bu hakkını kullanmak zorundadır. İrtifak borçlusu, bu hakkı kullanmak isteyecek irtifak alacaklısına gereken kolaylığı göstermek zorundadır.

İrtifak hakkının belli bir bedel karşılığında konulması gereklidir. Bu bedelin zamanla değerinin yitirilmesi halinde uyarlama davası açılabilir.